Įvadas
Pastatų priežiūra ir valdymas yra esminis aspektas užtikrinant saugią ir patogią gyvenamąją aplinką. Aplinkos ministerijos iniciatyva, siekiant optimizuoti šią sritį, pateiktas naujas Bendro naudojimo objektų valdymo įstatymo projektas. Šis projektas siekia panaikinti Daugiabučių namų savininkų bendrijų ir Sodininkų bendrijų įstatymus. Kyla klausimas, ar tai bus proveržis, ar sukels pasipriešinimą? Siekiant atsakyti į šį klausimą, būtina išanalizuoti esamas praktikas, teisės aktus ir galimus alternatyvius valdymo modelius.
Bendro Naudojimo Objektų Valdymo Iššūkiai Lietuvoje
Lietuvoje, kaip ir kitose šalyse, susiduriama su iššūkiais, susijusiais su bendro naudojimo objektų valdymu ir priežiūra. Daugiabučių namų būklė neretai kelia susirūpinimą, o savivaldybių vykdoma priežiūra ne visada yra pakankamai efektyvi. Vilniaus savivaldybės pavyzdys rodo, kad statinių (pastatų) naudojimo priežiūra pavesta Energetikos skyriaus Būsto administravimo poskyriui, kurio tematika neturi tiesioginio ryšio su Statybos įstatymo pavesta funkcija. Tai rodo, kad būtina peržiūrėti poįstatyminį pastatų priežiūros reglamentavimą, kad užtikrinti Statybos įstatyme jai keliamus uždavinius.
Europos Šalių Praktika ir Civilinio Kodekso Normos
Sprendžiant daugiabučių namų ir kitų pastatų bendrojo naudojimo objektų bendraturčių (butų ir kitų patalpų savininkų) atsakomybės už šių objektų valdymo ir priežiūros klausimus, tikslinga pasidomėti Europos šalių praktika. Įvertinus paminėtą ES šalių praktiką bei LR Civilinio kodekso normas, reikėtų peržiūrėti daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų steigimo ir jų veiklos reglamentavimą.
Kaip konstatuota Lenkijos praktikoje bei Lietuvos civiliniame kodekse, butų ir kitų patalpų savininkų bendruomenė (galima sakyti, bendrija) daugiabučiame name ar kitame pastate atsiranda nuo pirmojo buto (patalpų) pardavimo. Pagal LR Civilinį kodeksą buto ar kitų patalpų savininkas besąlygiškai tampa bendrojo naudojimo objektų bendrosios nuosavybės dalininku, t. y. bendraturčiu, namo bendruomenės nariu. Jame taipogi apibrėžta įgytos bendrosios dalinės nuosavybės teisė, bendraturčių teisės ir pareigos.
Taigi, daugiabučio namo ar kito pastato savininkų bendrija susiformuoja Civilinio kodekso nustatyta tvarka ir jos sudėtis fiksuojama Nekilnojamojo turto registre. Teisine prasme aktualu reglamentuoti bendrijos reikalų tvarkymą, atstovavimą bendriesiems interesams. Šiuo aspektu tiktų Estijos praktika.
Taip pat skaitykite: Kursai Mokytojams: Emocijų Valdymas
Galimos Bendrijos Valdymo Struktūros
Aptariant bendrijos valdymo struktūras, galima išskirti kelias pagrindines galimybes:
- Namo taryba: Renkama iš trijų asmenų, atstovauja savininkų interesams, pasirašo sutartis su paslaugų teikėjais ir kontroliuoja jų vykdymą.
- Bendrijos valdyba ir pirmininkas: Sudaroma bendrijos valdyba iš trijų asmenų ir kartu renkamas bendrijos pirmininkas, kuris būtų valdybos sudėtyje ir jai pirmininkautų. Bendrijos valdyba ir bendrijos pirmininkas vykdytų tik atstovaujamąją (parlamentinę) funkciją.
Bendrojo naudojimo objektų administravimas ir techninė priežiūra turėtų būti vykdomi pasirenkant reikiamą kvalifikaciją turinčias įmones.
Bendrojo Naudojimo Objektų Administratoriaus Skyrimas ir Priežiūra
Dėl butų ir kitų patalpų savininkų teisės pasirinkti bendrojo naudojimo objektų administratorių, kurio skyrimą įformina ir jo veiklą prižiūri savivaldybės administracija, atitikties civilinės teisės principams ir logikai esu paaiškinęs aukščiau. Butų ir kitų patalpų savininkų teisė pasirinkti bendrojo naudojimo objektų administratorių neginčitina, ji atitinka Civilinio kodekso apibrėžtoms bendrosios dalinės nuosavybės teisės normoms, tačiau pasirinkus administratorių privalu sudaryti atitinkamą paslaugų teikimo sutartį, prižiūrėti ir kontroliuoti jos vykdymą.
Bendrojo naudojimo objektų administratorius savivaldybės sprendimu, vadovaujantis Civilinio kodekso Kito asmens turto administravimo normomis, gali būti skiriamas, kai butų ir kitų patalpų savininkai nevykdo savo prievolės valdyti ir tinkamai prižiūrėti šiuos objektus t. y. nesuformuoja jiems atstovaujančių organų (patalpų savininkų tarybos ar valdybos), nepaskiria šių objektų administratoriaus ir techninių prižiūrėtojų. Ši priemonė priskirtina administracinio poveikio kategorijai, siekiant užtikrinti pastatų naudojimo saugumą.
Savivaldybių Priežiūros Efektyvumo Didinimas
Kad užtikrinti saugų pastatų naudojimą būtina užtikrinti efektyvią pastatų naudojimo priežiūrą, kurią pagal Statybos įstatymą vykdo savivaldybių administracijos. Jos privalo tikrinti kaip pastatų naudotojai vykdo įstatymų nustatytus pastatų techninės priežiūros ir naudojimo bei pastatų saugos reikalavimus.
Taip pat skaitykite: Sėkmingas pokyčių įgyvendinimas
Tačiau vizualinė daugiabučių namų ir kitų pastatų būklė parodo, kad savivaldybių administracijos joms pavestą pastatų naudojimo priežiūrą vykdo vangiai. Kad savivaldybės neadekvačiai vykdo joms pavestą pastatų naudojimo priežiūrą parodo ir Vilniaus savivaldybės pavyzdys.
Vilniaus savivaldybėje statinių (pastatų) naudojimo priežiūra pavesta Energetikos skyriaus Būsto administravimo poskyriui. Šių padalinių tematika neturi tiesioginio ryšio su Statybos įstatymo pavesta funkcija - tikrinti kaip visų pastatų (o ne tik gyvenamųjų) naudotojai vykdo įstatymų nustatytus pastatų techninės priežiūros, naudojimo ir saugos reikalavimus. Ši funkcija artimesnė miesto aplinkos padalinio tematikai. Įgaliojimai suteikiami pastatų naudojimo priežiūrai turėtų būti adekvatūs Teritorijų planavimo ir statybos inspekcijai. Šių dviejų inspekcijų sąveika užtikrintų būtinąją pastatų statybos ir jų naudojimo viešąją priežiūrą. Manau, kad būtina peržiūrėti poįstatyminį pastatų priežiūros reglamentavimą, kad užtikrinti Statybos įstatyme jai keliamus uždavinius.
Parama Būstui Įsigyti ar Išsinuomoti
Vadovaujantis Lietuvos Respublikos paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo (toliau - Įstatymas) 25 straipsnio 1 dalimi, savivaldybei nuosavybės teise priklausantis būstas savivaldybės tarybos sprendimu parduodamas kaina, kuri nustatoma pagal rinkos vertę, apskaičiuotą Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo nustatyta tvarka, ir kuri mažinama remiantis pardavimo metu Lietuvos statistikos departamento apskaičiuotu gyvenamųjų pastatų statybos sąnaudų elementų kainų pokyčiu, palyginti su 1998 m. liepos 1 d.
Savivaldybės Būsto Pardavimo Organizavimas
Kauno miesto savivaldybės taryba 2015 m. liepos 21 d. sprendimu Nr. Aprašas reglamentuoja Kauno miesto savivaldybės (toliau - Savivaldybė) nuosavybės teise priklausančio būsto ir (ar) pagalbinio ūkio paskirties pastatų, inžinerinių statinių, jų dalių (toliau - būstas ir ūkio pastatai) pardavimo pagal Įstatymą organizavimą, kainos nustatymą, sandorių sudarymą, atsiskaitymą ir lėšų panaudojimą.
Reikalingi Dokumentai Perkantiems Savivaldybės Būstą
Asmenys, norintys įsigyti savivaldybės būstą, turi pateikti šiuos dokumentus:
Taip pat skaitykite: Kaip įveikti stresą
- Prašymą pirkti Savivaldybės būstą.
- Dokumentą, įrodantį naudojimosi Savivaldybės būstu teisinį pagrindą.
- Savivaldybės būste nuomos teise gyvenančių (deklaravusių gyvenamąją vietą) asmenų notariškai patvirtintą susitarimą (sutikimą), kurio asmens (ar asmenų) vardu bus sudaroma pirkimo-pardavimo sutartis.
- Leidimą, kai asmeniui Lietuvos Respublikos butų privatizavimo įstatymo nustatyta tvarka Lietuvos Respublikos Seimo sudaryta Butų privatizavimo komisija iki 1998 m. liepos 1 d.
- Prašymą pirkti kambarį ar butą (ir jo priklausinius).
- Prašymą pirkti ūkio pastatą, jo dalį (išskyrus laikinus pastatus).
- Prašymą pirkti būsto ar pagalbinio ūkio paskirties pastatų bendrosios dalinės nuosavybės dalį.
Būsto Kainos Nustatymas
- Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo nustatyta tvarka apskaičiuota nekilnojamojo turto rinkos vertė sumažinama remiantis pardavimo metu Lietuvos statistikos departamento apskaičiuotu gyvenamųjų pastatų statybos sąnaudų elementų kainų pokyčiu, palyginti su 1998 m. liepos 1 d.
- Įvertinamos parduodamo nekilnojamojo turto vertę pakeitusios nuomininko investicijos, t .y. nuomininko atliktas nekilnojamojo turto kapitalinis remontas ar rekonstrukcija, jei jis buvo atliktas, kaip nurodyta nuomos sutartyje ir Civiliniame kodekse.
Nekilnojamojo Turto Pirkimo-Pardavimo Sutartis
Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis su nekilnojamojo turto pirkėju turi būti sudaryta ne vėliau kaip per vienus metus nuo turto vertinimo įmonės (turto vertintojų) parduodamo Savivaldybės būsto ir ūkio pastatų vertinimo ataskaitos pateikimo dienos. Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis sudaroma vadovaujantis Lietuvos Respublikos civiliniu kodeksu.
Informacija ir Kontaktai
Savivaldybės administracijos Nekilnojamojo turto skyriaus Disponavimo turtu ir žemės sklypų valdymo poskyrio vyr. (0 37) 20 46 31, el. p. (0 37) 20 46 31, el. p. (0 37) 20 30 89, el. p. pirmadieniais - ketvirtadieniais nuo 8.00 val. Penktadieniais nuo 8.00 val. Pietų pertrauka nuo 12.00 val. paštu - Savivaldybės administracijos Nekilnojamojo turto skyrius, J. Gruodžio g. tiesiogiai - Klientų aptarnavimo ir informavimo skyriaus Asmenų aptarnavimo poskyris, Laisvės al.