Nekilnojamojo turto (NT) rinkoje, kurioje kainos nuolat kinta, pirkėjai neretai susiduria su nesąžiningu pardavėjų elgesiu. Šiame straipsnyje aptarsime konkrečius nesąžiningo pardavėjo elgesio pavyzdžius, teisinę praktiką, kaip apsaugoti savo interesus ir kokias priemones galima taikyti.
Preliminariosios sutarties nevykdymas: kainų skirtumo vaikymasis
Vienas iš dažniausiai pasitaikančių nesąžiningo elgesio pavyzdžių - kai pardavėjai, remdamiesi formaliais pagrindais ar net jų nesant, atsisako vykdyti anksčiau su pirkėjais sudarytas preliminariąsias sutartis. Tai daroma siekiant pasipelnyti iš staigaus NT rinkos kainų šuolio, parduodant turtą kitiems pirkėjams už didesnę kainą.
Pavyzdys iš teismų praktikos:
Fizinis asmuo (pirmasis pirkėjas) ir įmonė (pardavėja) sudarė preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį dėl negyvenamųjų patalpų už 7 tūkst. eurų. Pardavėja, remdamasi formaliais sutarties pažeidimais, nutraukė sutartį. Po trijų savaičių patalpos buvo parduotos kitam fiziniam asmeniui (antram pirkėjui) už 30 tūkst. eurų. Pirmasis pirkėjas kreipėsi į teismą, prašydamas priteisti 23 tūkst. eurų nuostolių atlyginimą (kainų skirtumą).
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) konstatavo, kad pirmasis pirkėjas turi teisę reikalauti nuostolių atlyginimo. LAT pabrėžė, kad teismas, spręsdamas dėl ikisutartiniuose santykiuose kylančios atsakomybės, turi galimybę nesąžiningos šalies (pardavėjos) gautą naudą pripažinti nukentėjusios šalies (pirkėjo) nuostoliais (Civilinio kodekso 6.249 straipsnio 2 dalis). Tačiau svarbu nustatyti pažeidimą įvykdžiusio asmens (pardavėjos) gautą grynąją naudą, atskaičiavus mokesčius ir kitas išlaidas.
LAT taip pat priminė, kad nuostoliai gali būti apskaičiuojami ir pagal prarastos galimybės piniginę vertę, pagrįstą realiomis, įrodytomis, neišvengiamomis pajamomis ar išlaidomis.
Taip pat skaitykite: Vaikų autoagresijos priežastys ir požymiai
Išvada: LAT formuojama praktika turėtų pristabdyti pardavėjų elgesį, kuomet jie sąmoningai atsisako vykdyti preliminariąsias sutartis dėl rinkos kainų pokyčių. Didesnės kainos vaikymasis gali smarkiai apkartinti nekilnojamojo turto pardavėjų gyvenimą.
Turto pardavimas neturint teisės
Kita rizika, su kuria susiduria pirkėjai - sumokėti avansą asmenims, kurie neturi teisės parduoti tą turtą. Paaiškėja, kad pardavėjui NT nepriklauso arba jis neturėjo įgaliojimų jį parduoti.
Pavyzdžiai:
- Pirkėjai sumokėjo didelius avansus bendrovei, kuri pardavinėjo ne sau priklausantį turtą, tikindama, kad turi sandorius su savininku dėl butų perleidimo atsiskaitant už darbus.
- Nekilnojamojo turto brokeris pardavinėjo areštuotą turtą, pateikdamas nekilnojamojo turto registro išrašą su "panaikintu" arešto įrašu ir sudarydamas preliminariąsias sutartis su daugeliu asmenų, susirinkdamas avansus.
Prevencija:
- NT teisinis patikrinimas (auditas): tai svarbus procesas, kurio metu renkama, tikrinama ir vertinama informacija apie konkretų NT, siekiant nustatyti jo teisinį ir faktinį statusą bei plėtros galimybes. Taip pat įvertinamas pardavėjo pageidaujamos kainos pagrįstumas.
Pardavėjo atsakomybė už parduodamo daikto kokybę
Pardavėjas atsako už bet kokį neatitikimą, kuris buvo nuosavybės teisės perėjimo momentu, net jeigu tai paaiškėja vėliau, t. y. už paslėptus daikto trūkumus (CK 6.327 straipsnio 3 dalis).
Pirkėjo teisės:
- Pirkėjas netenka teisės remtis daiktų neatitikimu, jeigu jis per protingą laiką po to, kai neatitikimą pastebėjo ar turėjo pastebėti, apie tai nepraneša pardavėjui ir nenurodo, kokių reikalavimų daiktas neatitinka.
- Jei nenustatytas daikto kokybės garantijos ar tinkamumo naudoti terminas, pirkėjas reikalavimus dėl daikto trūkumų gali pareikšti per protingą terminą, bet ne vėliau kaip per dvejus metus nuo daikto perdavimo dienos, jeigu įstatymai ar sutartis nenumato ilgesnio termino (CK 6.338 straipsnio 2 dalis).
- Netinkamos kokybės nekilnojamąjį daiktą nusipirkęs pirkėjas turi teisę reikalauti grąžinti sumokėtą kainą ir atsisakyti sutarties, kai netinkamos kokybės daikto pardavimas yra esminis sutarties pažeidimas (CK 6.334 straipsnio 1 dalies 4 punktas, 6.399 straipsnis).
Svarbu: Nustatant ar sutarties pažeidimas yra esminis, būtina įvertinti, ar nukentėjusios šalies interesai dėl tokio pažeidimo buvo iš esmės suvaržyti, ar nukentėjusi šalis negavo didžiąja dalimi to, ką pagal sutartį per visą jos terminą pagrįstai tikėjosi gauti (Lietuvos Aukščiausiojo teismo 2012 m. balandžio 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr.).
Ką daryti, jei pardavėjas atsisako sudaryti pagrindinę sutartį?
Jei pardavėjas atsisako sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį, pirkėjas neturi teisės reikalauti pardavėjo užbaigti pradėtą sandorį, tačiau turi teisę reikalauti nuostolių atlyginimo.
Taip pat skaitykite: Kaip elgiasi kiti
Svarbu: Atsakomybė dėl nuostolių atlyginimo kitai šaliai gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai (Lietuvos Aukščiausio Teismo 2008-10-22 nutartis, priimta civilinėje byloje Nr.).
Nuostolių atlyginimas:
Nustačius pardavėjo nepagrįstą atsisakymą laikytis preliminarios sutarties, pirkėjas turi teisę į patirtų nuostolių atlyginimą, kurie gali susidėti iš faktiškai turėtų ir įrodytų išlaidų (pvz., dokumentų rengimo, suteiktų teisinių paslaugų apmokėjimo, kelionės, prarastos konkrečios galimybės piniginė vertė, nesąžiningos ikisutartinių santykių šalies iš savo neteisėto elgesio gauta nauda).
Avansas sumokėtas, o susitarimai neatitinka lūkesčių
Jei avansas jau sumokėtas, o susitarimai neatitinka pirminių šalių lūkesčių, svarbu atsiminti, kad teisinis pagrindas civilinei atsakomybei kilti yra nesąžiningas šalies elgesys. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje pažymima, jog būtent šalies nesąžiningas elgesys yra vertinamas kaip neteisėti veiksmai sprendžiant dėl ikisutartinės civilinės atsakomybės, kai šalis neįvykdo preliminariosios sutarties.
Praktinis pavyzdys:
Pirkėjas sumokėjo didžiąją dalį avanso į pardavėjo banko sąskaitą iki pagrindinės sutarties pasirašymo momento. Preliminariąja sutartimi šalys susitarė, kad likusi pinigų suma bus atlikta pasirašius pagrindinę sutartį per 6 mėnesius nuo pagrindinės sutarties pasirašymo momento. Tačiau pagrindinės sutarties projekte buvo numatyta likusios kainos sumokėjimo pagrindinės sutarties sudarymo metu sąlyga, kuri neatitiko šalių preliminariojoje sutartyje aptartų esminių pagrindinės sutarties sudarymo sąlygų dėl atsiskaitymo už įsigyjamą turtą tvarkos.
Kadangi pagrindinės sutarties projektą rengė pardavėjo pasiūlyta notarė pagal pardavėjo nurodytas sąlygas, kasacinis teismas nurodė, kad būtent pardavėjo pareiga buvo užtikrinti, kad siūlomas projektas atitiktų preliminariojoje sutartyje įtvirtintas pagrindinės sutarties nuostatas dėl atsiskaitymo už įsigyjamą turtą tvarkos.
Taip pat skaitykite: Gebėjimų Modelio Apžvalga
Toks abiejų šalių elgesys gali būti kvalifikuojamas kaip šalių bendradarbiavimo pareigos netinkamas įvykdymas, dėl ko ir nebuvo sudaryta pagrindinė sutartis.
Kaip apsaugoti savo interesus?
- Atlikite NT teisinį patikrinimą (auditą) prieš perkant turtą.
- Sudarykite rašytinę preliminariąją sutartį, kurioje aiškiai apibrėžkite šalių įsipareigojimus.
- Numatykite aiškias sąlygas, kokiais atvejais šalis bus laikoma pažeidusi susitarimą.
- Būkite aktyvūs ir bendradarbiaukite su kita šalimi.
- Laiku praneškite pardavėjui apie pastebėtus daikto trūkumus.
- Kreipkitės į teisininkus, jei susiduriate su nesąžiningu pardavėjo elgesiu.
tags: #nesaziningas #pardavejo #elgesys